Acheter à Crosne, étape par étape

1. Fixer un budget complet

Le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur doit payer l'intégralité du prix et des frais de notaire. Ces frais regroupent les émoluments du notaire, fixés par un barème réglementé et identiques quel que soit le notaire choisi, ses éventuels honoraires et débours, ainsi que des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités territoriales. Demandez au notaire un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût de l'opération.

Pour situer un prix, consultez la base DVF (Demandes de valeurs foncières). Publiée en données ouvertes par la Direction générale des finances publiques, elle recense les transactions immobilières des cinq dernières années à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Elle se consulte par commune, section et parcelle cadastrale : un repère utile pour confronter les prix demandés aux valeurs déclarées lors des ventes.

2. Monter son financement

Avant d'accorder un prêt immobilier, la banque évalue votre solvabilité. Elle doit vérifier que votre taux d'endettement, c'est-à-dire la part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et d'assurances de crédit dans votre revenu mensuel, ne dépasse pas 35 %. La durée d'un prêt immobilier ne doit pas, en règle générale, dépasser 25 ans.

Selon votre projet, le prêt à taux zéro (PTZ) peut compléter le plan de financement. Ses conditions diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement neuf ou ancien et selon la zone de la commune (A, Abis, B1, B2 ou C) : vérifiez votre éligibilité au moment du projet.

Lorsque la banque accepte votre demande, elle vous transmet une offre de prêt. Vous devez alors respecter un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui ne peut pas être réduit, avant de l'accepter.

3. Visiter et faire une offre

Lorsque le bien est situé dans un secteur concerné, le vendeur doit vous remettre l'état des risques dès la première visite. Profitez des visites pour tester le trajet jusqu'à la gare, à l'heure où vous le ferez au quotidien.

En copropriété, l'annonce présente notamment le nombre de lots et le montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur. Avant la signature de la promesse au plus tard, vous devez recevoir la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble et le plan pluriannuel de travaux ou son projet. Lisez-les avant de faire une offre définitive, que vous formulerez par écrit en précisant le prix et la durée de validité.

4. Signer l'avant-contrat

L'avant-contrat prend la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis. Il peut comporter des conditions suspensives, comme l'obtention d'un prêt immobilier ou d'un certificat d'urbanisme ; pour la condition de prêt, un délai minimal d'un mois est imposé.

Dans une promesse unilatérale, une indemnité d'immobilisation est versée, d'un montant compris en pratique entre 5 % et 10 % du prix ; l'usage est de la confier à un tiers séquestre, comme le notaire, plutôt qu'au vendeur. Selon Service-Public, le compromis prévoit fréquemment le versement d'un dépôt de garantie correspondant à 10 % du prix.

L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de l'avant-contrat. Sauf exceptions prévues par la loi, exiger ou recevoir un versement avant la fin de ce délai est puni d'une amende de 30 000 €.

5. Lire le dossier de diagnostics

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique, joint à la promesse ou à l'acte de vente. Son contenu dépend de l'âge, du type et de la situation du bien :

Performance énergétique (DPE)

Pour tout logement mis en vente.

Audit énergétique

Pour une maison dont l'étiquette énergétique est E, F ou G.

Amiante

Si le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

Plomb (Crep)

Si le logement a été construit avant le 1^er janvier 1949.

Électricité et gaz

Si l'installation intérieure a plus de 15 ans.

État des risques

Si le bien est situé dans une zone à risques (notamment naturels, miniers, sismiques, radon).

Termites

Si le bien est situé dans une zone déclarée infestée, ou pouvant l'être, par arrêté préfectoral.

Assainissement

Pour une installation autonome, ou dans certains territoires.

Bruit

Si le bien est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.

Surface Carrez

La surface privative d'un lot de copropriété doit figurer dans la promesse ou l'acte.

6. Signer chez le notaire

L'acte de vente est un acte authentique, obligatoirement rédigé par un notaire. Avant la signature, celui-ci vérifie notamment l'identité et la capacité des parties, l'origine de propriété du vendeur, l'état hypothécaire du bien, les règles d'urbanisme applicables, la situation cadastrale et les éventuels droits de préemption.

Le prix est payé par virement dès lors qu'il atteint 3 000 €. Après la signature, le notaire enregistre une copie de l'acte auprès du service de la publicité foncière et au cadastre, puis transfère le montant de la transaction au vendeur.